清遠市國土資源局 楊蔚寧
（2018年12月1日）
【解讀文件】
一、廣東省人民政府關于印發廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展若干政策措施（修訂版）的通知（粵府〔2018〕79號
二、廣東省人民政府辦公廳關于印發推動廣東工業投資可持續發展行動計劃（2018-2020年）的通知（粵辦函〔2018〕286號）
三、廣東省人民政府辦公廳關于促進小微工業企業上規模的實施意見（粵辦函〔2018〕273號）
【文件出臺背景】
自2017年8月，省政府出臺《廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展的若干政策措施》（簡稱“實體經濟十條”），在降低企業負擔、支持制造業轉型升級方面取得了良好成效，已累計為企業直接減負近千億元。為更好地適應新的發展形勢需要，進一步推動實體經濟高質量發展，推動各項政策更好惠及廣大企業，省政府組織有關職能部門，聚焦企業發展面臨的新痛點、新堵點、新難點、新熱點，與時俱進對“實體經濟十條”進行了修訂完善，出臺《廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展的若干政策措施（修訂版）》，進一步加大政策支持力度，營造更加有利于實體經濟發展的良好營商環境，推動廣東實體經濟發展行穩致遠。
“實體經濟十條（修訂版）”共10個方面、61個政策點，重點圍繞基層和企業反映比較強烈的用地保障、用地價格優惠、工業廠房分割登記、項目審批等問題，在加強重大產業項目用地保障、強化重大產業項目服務、降低工業企業用地成本、盤活工業企業物業資產和進一步降低企業用電、運輸、融資成本等方面提出了一批針對性更強、支持力度更大、更加務實管用的新舉措，預計2018-2020年可累計為企業直接降成本超2000億元。全省各地將在“實體經濟十條（修訂版）”基礎上，結合實際出臺更多針對性的政策措施，形成省市支持實體經濟發展的強大政策合力，讓企業得到更多支持、更大實惠。
以下主要對國土相關要點進行解讀：
【政策解讀】
一、強化工業用地保障的政策措施
（一）支持重大產業項目用地。對符合《廣東省重大產業項目計劃指標獎勵辦法》獎勵條件的重大產業項目，省按照相應標準給予用地指標獎勵，其中對于投資20億元以上、符合投資強度等有關條件并完成供地手續的重大產業項目，省全額獎勵用地指標。對各地引進重大產業項目但當年用地指標確有不足的，可按規定向省申請預支獎勵指標。我市2018年獲283畝預支獎勵指標。
（二）省相關“十三五”規劃制造業項目享省重點待遇。根據《廣東省土地利用總體規劃修改管理規定》，省重點建設項目用地可以申請修改土地利用總體規劃。實體經濟十條（修訂版）出臺的本條政策意味著，納入省相關“十三五”規劃的制造業項目用地可以申請修改土地利用總體規劃。
（三）獎勵用地指標給制造業發展較好的地市。2018年，省已安排新增建設用地計劃指標用于獎勵深圳、汕頭等制造業發展較好的6市。其中，獎勵地市名單由省經濟和信息化委提供。
（四）優先安排重點發展的新產業用地供應。依據國家《戰略性新興產業重點產品和相關服務指導目錄》《中國制造2025》《國家戰略性新興產業“十三五”發展規劃》和“互聯網+”等國家鼓勵發展的新產業、新業態政策要求，各地可結合實際，確定當地重點發展的新產業，優先安排用地供應。
【重點詳解】
●為助力振興實體經濟和產業強省建設，今2018年5月印發了《廣東省重大產業項目計劃指標獎勵辦法》，明確了我省重大產業項目類型、獎勵條件、獎勵標準、獎勵指標申報和預支程序等。
●本次實體經濟十條（修訂版）出臺了“對符合《廣東省重大產業項目計劃指標獎勵辦法》獎勵條件的重大產業項目，省按照相應標準給予用地指標獎勵，其中對于投資20億元以上、符合投資強度等有關條件并完成供地手續的重大產業項目，省全額獎勵用地指標。對各地引進重大產業項目但當年用地指標確有不足的，可按規定向省申請預支獎勵指標”政策。
●值得注意的是，其指標獎勵程序分兩種情況：一是各地在引進符合條件的重大產業項目并經省市確認于當年完成供地手續的，省將按規定在下一年度安排計劃指標時對相關市、縣（市）予以全額用地指標獎勵；二是引進重大產業項目但當年用地指標確有不足的，省將在每季度第一個月集中辦理一次計劃指標預支申請，確保重大產業項目及時落地。
二、降低企業用地成本的政策措施
（一）出讓底價：降低屬于優先發展產業且用地集約的制造業項目的出讓底價。
●優先發展產業是我省重點發展和保護的產業門類，因此，為促進優先發展產業壯大、推動節約集約用地、提高土地利用效率，實體經濟十條（修訂版）出臺了“屬于我省優先發展產業且用地集約的制造業項目，土地出讓底價可按所在地等別對應工業用地最低價標準的70%執行”政策。
●目前，省發改、省自然資源廳正在抓緊修訂我省優先發展產業目錄；
●根據《廣東省國土資源廳印發<關于完善工業 用地供應制度促進供給側結構性改革 的指導意見（試行）>的通知》（粵國土資規字〔2017〕3號），“用地集約”的含義是“容積率和建筑系數超過國家規定標準40%、投資強度增加10%以上”，各地可參照執行，并由相關主管部門進行認定；出讓底價的具體確定，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定，最低不得低于宗地土地等別相對應工業用地最低價標準的70%。
（二）出讓方式：鼓勵實行彈性出讓、先租后讓等方式供應工業用地。
●根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，工業用地出讓最長年限為50年。我省鼓勵市、縣根據企業意愿，對有彈性用地出讓需求的工業企業實行彈性年期出讓供地，有效降低企業的初始用地成本，提高土地利用效率。實行彈性年期出讓供地，屆滿符合續期使用條件的，可采取協議出讓方式續期。
●此外，為解決原來租賃土地政策關于租賃期限較短、租賃期屆滿后使用權人不確定等不足，實體經濟十條（修訂版）出臺了“以先租后讓方式供應的工業用地，租賃期滿達到合同約定條件的，在同等條件下原租賃企業優先受讓”政策；同時，由于具體供地工作是由市、縣政府負責的，市、縣還應及時出臺配套的實施細則，根據當地實際情況明確“同等條件”的內涵（如出讓價款、每畝工業產值、平均稅額、環保要求等）以及具體判定和操作方法，保障優先受讓政策完全落地。
三、盤活利用土地資源的政策措施
（一）鼓勵存量工業用地提高容積率和建筑密度。為鼓勵工業企業通過提高容積率、建筑密度等方式盤活土地資源，提高存量工業用地利用效率，實體經濟十條（修訂版）出臺了“在符合規劃、不改變用途的前提下，在工業用地、倉儲用地上對工礦廠房、倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間，提高容積率、建筑密度的，不再征收土地價款差額”和“國家級和省級開發區、產業轉移園區（產業轉移集聚地）建設的高標準廠房和工業大廈用地，經所在地地級以上市政府確認其容積率超過2.0并提出申請后，所使用的用地計劃指標可由省級國土資源主管部門予以返還”等政策。
（二）鼓勵國家級和省級開發區、產業轉移園區（產業轉移集聚地）建設高標準廠房和工業大廈。為促進我省實體經濟持續健康發展，加強標準廠房和工業大廈建設的土地供應，支持工業企業盤活土地資源，我省根據原國土資源部《關于推進土地節約集約利用的指導意見》有關要求，研究提出了“國家級和省級開發區、產業轉移園區（產業轉移集聚地）建設的高標準廠房和工業大廈用地，經所在地地級以上市政府確認其容積率超過2.0并提出申請后，所使用的用地計劃指標可由省級國土資源主管部門予以返還”政策。
●值得注意的是，申請返還用地計劃指標的程序是：
1.各地市人民政府向省自然資源廳提出書面申請，書面申請中需確認國家級和省級開發區、產業轉移園區（產業轉移集聚地）建設的高標準廠房和工業大廈用地容積率已超過2.0；
2.省自然資源廳審核確認；
3.省自然資源廳在下一年度安排各地市計劃指標時予以返還。
（三）允許高標準廠房和工業大廈分割登記和轉讓。為支持工業企業打通產業鏈上下游，降低中小微企業使用廠房的成本，支持中小微工業企業發展，實體經濟十條（修訂版）出臺了“允許制造業企業的工業物業產權按幢、按層等固定界限為基本單元分割，用于引進相關產業鏈合作伙伴的產業項目”以及“高標準廠房和工業大廈可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓”等政策。同時，為防止利用分割政策將制造業企業的工業物業和高標準廠房轉變為工業房地產進行炒作，將“層”設定為分割的最小單元，即不允許按“套、間”進行分割。
（四）加大閑置土地依法處置力度。為有效提升土地利用效率，各地要加大閑置土地依法處置力度，嚴厲打擊圈地、囤地、炒地以及圈而不建、圈多減少等違法違規行為。加大低效閑置工業用地盤活力度，鼓勵對邊角地、夾心地等分散低效的工業用地整合利用。
●工業項目建設用地供應時，應將項目建設用地的規劃條件、建設標準、非生產設施占地比例、產業類型、投資強度、產出效率和節能、環保等指標和要求列入土地出讓（租賃）合同中，強化合同約束作用，避免土地閑置和低效利用。
四、推動“放管服”改革
為切實降低企業辦理用地手續的時間成本，廣東省人民政府印發實施《廣東省人民政府關于將一批省級行政職權事項調整由各地級以上市實施的決定》（粵府令第248號）。自2018年1月8日起，我市承接了省管權限建設項目用地預審、省管權限建設用地審批等行政審批職權委托（下放）。通過減少省級層面的審核和審批環節，有效提高行政審批效率30%以上。
五、其他相關政策措施
（一）支持民營企業利用“三舊”改造政策完善歷史用地手續。根據粵府〔2009〕78號文、粵府〔2016〕96號文、粵國土資規〔2018〕3號文等規定，納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規劃和“三舊”改造規劃，沒有合法用地手續且已實際使用的建設用地，可按“三舊”改造政策完善歷史用地手續。
（二）支持大型骨干企業開辦非營利性職業院校。支持大型骨干企業開辦非營利性職業院校（含技工院校），相關用地允許參照公辦教育類別以劃撥形式提供。根據《劃撥用地目錄》，非營利性教育設施用地允許以劃撥方式供應土地；非營利性民辦學校享受公辦學校同等政策，允許按劃撥方式供應土地。
（三）允許按照規劃確認的用地圍墻線內面積出讓。由于規劃建筑退線，圍墻線與道路紅線往往不一致，實體經濟十條（修訂版）允許對工業項目按照規劃確認的用地圍墻線內面積出讓，意味著可以將圍墻線與道路紅線之間的土地面積從出讓面積中扣減出來，由于工業用地按出讓面積收取地價，客觀上起到降低企業用地成本作用。
