對《清遠市城市規劃區建設用地容積率管理辦法》幾個問題的解讀
清遠市城鄉規劃局黨組書記、局長朱磊
為規范國有建設用地容積率調整行為，保障城鄉規劃管理的順利實施，維護房地產市場的正常秩序，市政府印發了《清遠市城市規劃區建設用地容積率管理辦法》（以下簡稱《新辦法》），針對社會各界人士對我市城市規劃區建設用地容積率管理問題的關注，現就該《新辦法》的幾個問題作解讀：
一、 制定《新辦法》的必要性
根據《中共清遠市委辦公室印發<關于落實省委第十巡視組反饋意見整改工作方案>的通知》精神，為規范我市國有建設用地容積率調整行為，建立長效機制，保障城鄉規劃管理的順利實施，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《廣東省城鄉規劃條例》、住建部《建設用地容積率管理辦法》等法律法規和規章，我局牽頭對2010年4月2日市政府印發的《清遠市城市規劃區經營性用地超容積率管理暫行辦法》（試行，以下簡稱《原辦法》）進行了修訂，修訂后的《新辦法》嚴格規定了容積率調整的前置條件，進一步完善了出讓或劃撥土地容積率調整程序，規范了容積率調整的行為，維護了城鄉規劃的嚴肅性。
二、 《新辦法》制定的過程
《新辦法》于2015年11月16日起在我局網站向社會公開征求意見，同時分別發函向市住建局、市國土局等14個單位征求意見，共提出24條意見，其中沒修改意見3條，有修改意見21條，已采納18條，不采納3條?！缎罗k法》于2015年12月4日經我局法規科合法性審查；2015年12月16日經我局班子會議討論通過；2015年12月25日通過市法制局合法性審查；2016年4月27日市人民政府審議通過；2016年5月30日清遠市人民政府辦公室關于印發《新辦法》的通知；2016年6月1日起在我局及市政府網站公布。
三、 《新辦法》的基本框架和主要內容
《清遠市城市規劃區建設用地容積率管理辦法》主要從以下幾方面進行了修訂。
1、嚴格規定了容積率調整的前置條件?！对k法》對“在出讓范圍內增加廣場等城市公共空間，或者增建中小學校、幼兒園、醫院等公共配套設施以及市政公用設施等，并符合周圍整體環境要求的”、“增加用地范圍內小區綠地，改善小區環境的”、“原建設限制條件現在發生重大變化的，包括規劃道路調整、高壓線走廊取消等”均允許增加容積率?！缎罗k法》第九條提出，國有土地使用權一經出讓或劃撥，任何建設單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合“因城鄉規劃調整或修編造成地塊開發條件變化的”、“因城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要，導致已出讓或劃撥地塊的大小及相關建設條件發生變化的”、“法律、法規規定的其他條件”等四種情形方可調整。
2、嚴格規定了容積率調整的程序?！缎罗k法》第十條、第十一條對建設用地容積率調整的情形、對擬調整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規劃要求的調整程序、對擬調整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規劃要求的調整程序都作了嚴格規定?！缎罗k法》對容積率可調整的情形規定的更加嚴格，對擬調整容積率的程序作了嚴格限制。
3、為節約集約利用土地，對工業用地、市政設施用地、非經營性的公共設施用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率而增加容積率的，原則上不再補繳土地出讓價款。
4、明確以市場評估價核定增容須補繳的土地出讓金?！对k法》中，應補交的土地出讓金差價=超容面積×樓面地價；《新辦法》第八條明確：提高容積率的，應以批準變更時日為土地評估基準日，即按照批準調整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款。補繳土地出讓價款后方可辦理后續的規劃審批手續。
2016年6月1日
